söndag 5 april 2009

Förlåt!


Alla har nog sett den charmiga lappen (numera nedriven) på anslagstavlan där ”Lat soffliggare” ber om ursäkt för att han eller hon (omedvetet) röstade nej. Soffliggaren hade inte för avsikt att rösta nej, utan trodde att resultatet av omröstningen baserade sig på de röster som kom in under stämman. Soffliggaren hade ingen aning om att en utebliven röst automatiskt räknades som en nej-röst. Hur kunde det bli så?

Av de röster som lämnades in under stämman var 200 för, och 2 emot ombildningen. Resterande nej-röster var icke-röster. Om det hade varit en ”vanlig” omröstning hade alltså 99 % varit för, och 1 % emot med de siffrorna. (jag är medveten om att de som ville rösta nej avstod för att det då räknades som en nej-röst).

Omröstningen genomfördes givetvis enligt konstens alla regler, och det har väl inte undgått någon att ja-sidan hade behövt drygt 100 röster till för att vinna. Efter att ha sett Soffliggarens ursäkt kan jag dock inte låta bli att fundera på hur många av de 262 hushåll som inte röstade som var medvetna om att de genom detta röstade för nej-sidan? Hade alla boende förstått vilka regler som gällde? Uppenbarligen inte!

Reglerna är ju skrivna som dom är, men en jämförelse skulle ju vara att den som inte röstade i riksdagsvalet automatiskt röstade på Folkpartiet. Att den som inte aktivt tar ställning förutsätts tillhöra endera sidan är märkligt - hur hade resultatet sett ut om alla icke-röster var ja-röster? Nu är ju reglerna som dom är och resultatet är giltigt. Detta är bara mina funderingar.

Det vore i alla fall väldigt intressant att höra om det är fler som inte varit medvetna om att en utebliven röst blev en röst för nej-sidan? Och i så fall varför?

Självklart måste man respektera resultatet av ett demokratiskt val. Vi vet att 200 var för. 2 st emot. Och 262 röstade inte. De från nej-sidan som var på plats var givetvis medvetna om att en icke-röst innebar nej. Med tanke på "informationskampanjen" som föregick stämman kan jag inte låta bli att undra hur var det med de övriga 150-200 som inte var där?

54 kommentarer:

  1. Var det inte JA-röster från 251 enheter(uthyrda lägenheter+lokaler?....och 3 nej-röster..?

    I vilket fall som helst är det nu dags för nya tag och en ny köpstämma, där vi får en rungande majoritet för en ombildning av LINJALEN!

    //FA

    SvaraRadera
  2. Det är ingen poäng med en ny köpstämma om samma sak anser jag. Ska det bli en ny stämma måste det vara något nytt vi tar ställning till.

    -Ny styrelse (delvis i alla fall)

    -Ny ekonomisk plan

    SvaraRadera
  3. Hur kan man INTE obilda är ju frågan - det är ju att köpa för halva priset jämfört med marknaden.

    En sak är säker - hyrorna går upp och kommer inte bli lägre.

    I bostadsrätten går ju kostnaderna ner över tiden och det blir billigare. Det vet ju alla

    Det är bara avlönade tjänstemän på Hyresgästföreningen och vilseledda vänstermänniskor som är emot en ombildning. Men det är det ju ingen som pratar om.

    Hyresgästföreningen förlorar pengar på att ombildningar sker - dels genom att de förlorar hyresförhandlingspengen (10kr / hyresrätt) och alla medlemsavgifter

    Skynda och köp - Chansen kommer inte igen! ALLA andra - förutom ni skulle säga jag på stört om de fick chansen till ombildning!

    SvaraRadera
  4. Om alla har fått rätt information och inga förutsättningar ändras är det självklart ingen idé att hålla en stämma till. Det vore bara slöseri med tid. De boende har tagit sitt beslut efter de förutsättningar som gällde vid stämman.

    Eftersom den ekonomiska planen fått så mycket kritik kanske utgången skulle ha blivit en annan om den justerats? Om Brf bättre hade nått ut med information kanske resultatet också hade sett annorlunda ut?

    Siffrorna jag angav för antalet röster ja/nej/icke var de siffror jag uppfattade på stämman. Jag kan ha missuppfattat, och är det någon som med säkerhet vet hur många ja/nej/icke-röster som kom in så meddela gärna mig så ska jag ändra. FA hade helt andra siffror än de jag angivit, så det vore av stort intresse.

    /M

    SvaraRadera
  5. Antalet ja-röster var 210 eller 201.
    Det fattas alltså bara en bit över hundra hushåll för att vinna. Kan vi bara öka antalet ja-röster med 50% så är vi hamn.

    Skämt åsido. Jag förstår inte att motståndet mot ombildning blev så stort och jag förstår också att vi aldrig kommer att kunna få ihop våra 67%. Det känns bittert men nu vill jag gå vidare. Blir det en ny köpstämma så fortsätter terrorn från Rädda Linjalen. Dessutom så kommer det inte att finnas någon ombildningskonsulent som vill ta i det här. Dom jobbar ju mot alltid risk.

    Landahl Öhman slängde in handsken när de inte ajournerade stämman. Hade man gjort det hade det kanske funnits möjligheter men nu är det kört , kört, kört!!

    Sen tror jag ingen vill ta ansvaret att som ny ordförande driva frågan vidare. Han kommer att få folk, media och Rädda Linjalen på sig direkt.

    Jag kommer nu att köpa en sommarkåk istället och försöka glömma det här!

    /Jensa

    SvaraRadera
  6. Självklart är det idé att hålla en stämma till, bara vi får en ny ordförande och en ny ekonomisk plan. Tyvärr blir det gärna så att man ser personerna på båda sidorna mer än sakfrågan, och ärligt talat, även om jag röstade ja, inte ville jag att Anders W skulle ha hand om mina pengar...

    Om en ny ordförandekandidat med social förmåga träder fram finns alla möjligheter till att få till ett ja, åtminstone i min trappuppgång.

    SvaraRadera
  7. Hej alla!

    Vill bara kommentera den anonyma postare som menar att bara vilseledda vänstermänniskor inte vill ombilda.

    Jag röstar borgerligt och har varit både villa- och bostadsrättsägare. Jag tjänar bra och oroar mig inte för vare sig hyresnivån eller för ev räntehöjningar.

    Jag röstade nej ändå. Eller, lämnade föreningen så att det blev en nej-röst.

    Efter att ha varit med i både en större bostadsrättsförening och en samfällighetsförening är jag väldigt nöjd med att slippa ständiga diskussioner och bråk. Jag menar, efter den här resan tvivlar väl ingen på hur kommande stämmor / möten i en bostadsrättsförening skulle sett ut? Förmodligen hade vi inte ens kunnat enats om hur ofta gården skulle sopas.

    Bekymret med en brf är att det oftast är de med mycket tid och / eller ett intresse för makt eller arvode som engagerar sig i styrelsen. Tyvärr är det sällan dessa som är de mest lämpade. Egenintresse är helt enkelt inte, i min mening, en bra basis för objektivt och professionell förvaltning av bostäder.

    Sen är det klart att jag kan hålla med om att både den ekonomiska planen och föreningens inte så karismatiske orförande gjorde det lättare att bestämma sig för att rösta nej.

    Mvh

    Jesper

    SvaraRadera
  8. Håller med Jesper om att det är avgärande att styrelsen består av "rätt" personer och kanske är det så att den gamla styrelsen delvis borde bytas ut. Har inte bott i Linjalen tillräckligt länge för att kunna tala av egen erfarenhet men man får intrycket (inte minst på RLs blogg) att vissa i nuvarande styrelse har underlättat för motståndarna att koppla ihop ombildningen med moralen hos enskilda personer.

    När det gäller den ekonomiska planen så påstår RL att den innebär att föreningen lånar till driften - var hittar man det i kalkylen? Enligt budgeten kommer ju resultatet att vara positivt från år 1 och framåt. Är det balansfonden man kallar för lån till driften? Även många anhängare verkar negativa till den ekonomiska planen och jag undrar lite vad det är folk tycker är så dåligt? Är det att man kalkylerar med en för låg ränta? Balansfonden? Något annat...?

    SvaraRadera
  9. Brf:s styrelse har på offentliga möten lovat att respektera köpstämmans beslut. Det gäller även ett nej om det inte handlar om ett fåtal röster som skiljer, då kunde man tänka sig en ny köpstämma.

    Det här har man gått ut med till hundratals boende på Linjalen. Vilken trovärdighet skulle något som kommer Brf ha om man backade från det här löftet? Hur tänker ni som förespråkar en ny köpstämma egentligen?

    SvaraRadera
  10. Vem kan lova att det inte blir fler köpstämmor? Om styrelsen för brf har gjort det är det ett löfte som står för dem, det står inte för en ev. ny styrelse. Med ett nytt upplägg kanske utan utjämningsfonden och en ny styrelse finns det en liten möjlighet till ombildning. Jag tycker inte det känns jobbigt med en ny stämma men jag tror att många andra är stressade och trötta av den här processen. En positiv anda och fördelarna med ombildningen måste lyftas fram om det ska bli en fortsättning. Pajkastning och att försvara sig från förtal m.m. måste undvikas. Respekt ska genomsyra all argumentation. Då känns det nog mindre jobbigt för folk.

    SvaraRadera
  11. Anonym 09:34 och andra anhängare av en andra köpstämma:

    Det som förundrar mig är att ingen av er bekymmrar sig över det odemokratiska att hålla fler köpstämmor. Om det hade fattas ett fåtal röster kunde jag kanske förstå er men nu saknades det över 100 röster för att en ombildning skulle bli verklighet. Att ja-sidan skulle växa 50% på någon månad är totalt orealistiskt. Något sådant skulle bara kunna inträffa i Nordkorea eller Zimbabwe!

    Brf har i sex månader gjort allt som går för att övertyga oss på Linjalen om hur billigt och bra boende det skulle bli med bostadsrätter. Det finns inga argument kvar som inte redan har ältats. En ny styrelse skulle inte hjälpa.

    En ny köpstämma skulle leda till att de som bor på Linjalen inte skulle få något underhåll från Sthlmshem förrän 2011. Självklart skulle det här leda till att motståndet mot Brf skulle hårdna. Troligen skulle många medleemmar välja att lämna Brf.

    Fakta kvarstår
    * Priset är för högt
    * Många får inga lån
    * Sverige befinner sig i djup ekonomisk kris
    * Det finns väldigt många som aldrig , oavsett pris, skulle välja borätt före hyresrätt i allmännyttan.

    / Arg hyresgäst i 79:an

    SvaraRadera
  12. Vad är det att skämmas för? Jag tycker inte att de som pratar om en ny köpstämma ska skämmas. Jag har god lust att slänga en paj tillbaka men låter bli.

    Det där om att vi inte får något underhåll förrän 2011 tror jag inte är sant.

    En ny ekonomisk plan, en ny styrelse och ett annat resultat på stämman är vad jag hoppas på.

    SvaraRadera
  13. och på vilket sätt ska de hållas ansvariga? bli inlåsta i skyddsrummet eller fastbundna i piskställningen kanske?

    SvaraRadera
  14. Det var bara på skoj det där med piskställning och skyddsrum. Jag tyckte bara att det lät lite läskigt med "hållas ansvariga för". Men jag förstod att det bara handlade om att de skulle "klandras".

    SvaraRadera
  15. Fortfarande inget svar från de som förespråkar en andra köpstämma:

    Är det demokratiskt att strunta i ett beslut som tagits av en överväldigande majoritet av de boende?
    Finns det något på stämman ni vill klandra? Gick det inte rätt till? Hur många stämmor ska hållas innan ni kan acceptera ett nej?

    Allt detta är frågor som söker svar och så här långt har jag inte sett någon Brf-anhängare som tar den diskussionen.

    /Arg hyresgäst i 79:an

    SvaraRadera
  16. Anledningen att jag överhuvudtaget startade upp den här sidan var att inlägg positiva till ombildningen censurerades på Rädda Linjalens blogg. Vid ett flertal olika tillfällen har jag och andra bemött felaktiga uppgifter som ni publicerat, men dessa inlägg har aldrig publicerats av er. Att ni nu har synpunkter på att jag tagit bort vissa inlägg som inte hör hemma här är mycket intressant, men helt i linje med den retorik ni använder.

    Den här sidan är till för oss som anser att en ombildning är en bra idé. Om ni tror att jag har lagt ner en hel massa timmar på den här sidan för att ni ska få ännu en kanal att föra ut ert budskap tror ni fel. Alla vet redan vad ni tycker, och vill vi få mer av den varan går vi in på er blogg. Den här sidan är vår möjlighet att få diskutera med dom som tycker som vi. Vänligen respektera detta, och håll er till ert eget forum!

    Att det skulle ha lämnats in 261 nej-röster är naturligtvis inte sant. Då det bara var antalet ja-röster som var av intresse räknades ej inlämnade röster som nej. Alltså icke-röster. Vi kan aldrig få veta hur många av dessa röster som genom sitt icke-röstande därigenom medvetet röstade nej. Jag såg endast två nej-röster lämnas in på stämman. Det kan ha varit någon enstaka till. De övriga räknades som nej för att de icke röstade. Alltså icke-röster.

    Jag är förskräckt över att nej-sidan kunde vinna så pass stort. Sedan jag började engagera mig i ombildningsfrågorna, och tog reda på fakta själv istället för att bli matad, är det helt uppenbart att den propaganda ni bedrivit gått ut på att skrämma. Uppenbarligen har ni lyckats. Att kalla det ni påstått för saklig information och att ni inte går över gränsen är dock magstarkt.

    Ni har er agenda och har uppnått ert mål. Ni är naturligtvis nöjda. Betänkt då att er kampanj har krossat drömmarna för de 200 personer som röstade ja. 200, det är nästan hälften av oss som bor här. Den skadeglädje som visat sig här på sidan, i inlägg som jag plockat bort, är ytterst obehaglig och gör det betydligt svårare att gå vidare utan att känna bitterhet.

    Det finns dom som inte har någon glädje av en ombildning. Det kan vara ideologiska skäl eller att man inte har råd. Eller att man är rädd. Det faktum att ni nu ska dra vidare och "rädda" nästa kvarter tyder på att "sakskälen" mot ombildningen som ni använde er av bara var verktyg. Min uppfattning är att ni inte har haft de boendes bästa för ögonen, utan målet har bara varit att till varje pris bibehålla allmännyttan och förhindra att de boende profiterar på allmänna medel. Eller är den ekonomiska planen dålig i nästa kvarter också? Styrelsen inkompetent? Är det för dyrt? Er drivkraft tycks ha varit ideologisk. De flesta delar nog inte den ideologin, och därför har skrämseltaktiken istället använts.

    Omröstningen är avklarad. Resultatet otvetydigt. Jag tycker att det varit en riktigt smutstig kampanj, och jag har svårt att förstå utfallet. Men jag respekterar självklart vår gemensamma vilja.

    Jag propagerar inte för en ny köpstämma, men om det skulle bli en skulle jag rösta ja igen. För att det skulle bli aktuellt måste dock förutsättningarna ändras radikalt. De boende har redan sagt nej till nuvarande upplägg.

    Det enda vi verkar vara överens om är vi definitivt inte är överens i den här frågan. Den kan vi säkerligen leva med. Men snälla ni - berätta inte för mig vad jag ska tycka eller vilka diskussioner vi ska föra på den här sidan.

    SvaraRadera
  17. From: storebro3@gmail.com
    Till: epost@stockholmshem.se
    Datum: den 7 april 2009 01:08
    Ämne: Kvarteret Linjalens lokala hyrestgästförenings framtida förhandlingar med Stockholmshem

    Angående kvarteret Linjalens lokala hyrestgästförenings framtida förhandlingar med Stockholmshem

    Hej.

    Jag är boende i Stockholmshems fastighet i kvarteret Linjalen. Under den senaste tiden har frågan om ombildning varit aktuell och förespråkare och motståndare har intensivt propagerat mot varandra. Jag har sett processen som utomstående då jag valt att förhålla mig neutral i frågan eftersom det inte spelar någon större roll för mig om jag är hyresgäst i allmännyttan eller en bostadsrättsförening.

    Underhållningsvärdet i ombildningsmötena och de kilovis med informationsmaterial som delats ut i brevlådorna har dock varit enormt då bostadsrättsföreningen torra och krångliga ekonomiska argument tampas mot föreningen Rädda Linjalens vänsterorienterade och aggressiva retorik. Rädda Linjalens dörrknackningskampanj där man fick mottaga diverse diffusa hot om man inte skrev under deras nej-sägar-lista var naturligtvis en mindre behaglig historia. Rädda Linjalen har ju stoltserat med hur de löpande vidarebefordrat all information till er så ni har förmodligen själva kunnat läsa er till vad som sagts och gjorts.

    Dock fastnade skrattet i halsen härom dagen när det visade sig att Rädda Linjalen numera är lika med den lokala hyresgästföreningen och går ut med att den nu ska "sätta sig ner i underhållsförhandlingar med Stockholmshem" vilket framgår i Rädda Linjalen/Hyresgästföreningens senaste utskick. Denna förening toppstyrs av två personer - Olof Fryklöf och Johan Johansson. Dessa två verkar ha fått fullständig hybris efter senaste tidens framgångar och ska nu inkassera genom att "Stockholmshem returnerar den goodwill" som ni tydligen är skyldiga Rädda Linjalen enligt dem själva.

    Självfallet har Hyresgästföreningen förhandlingsrätten gentemot fastighetsvärden men det är viktigt att poängtera att dessa två självutnämnda representanter för kvarteret inte på något sätt representerar den stora majoriteten av oss hyresgäster med sin extrema tolkning av demokratiskt inflytande. De har bevisat att de har ett stort propagandanätverk bakom sig på internet och i media och tvekar inte att använda väldig kontroversiella metoder för att skapa opinion. Det är mycket oroväckande att just dessa två får möjlighet att representera oss hyresgäster gentemot Stockholmshem eftersom det i längden kan skada Stockholmshems vilja att utföra förbättringar i kvarteret. Därför ber jag er att i första hand utgå från de enkätundersökningar ni regelbundet utför bland hyresgästerna i era bedömningar av vilket underhåll som ska ske i kvarteret och andra viktiga frågor snarare än Rädda Linjalen/hyresgästföreningens egenintressen. Dessa undersökningar representerar invånarna i kvarteret Linjalens samlade vilja vilket Rädda Linjalen/hyresgästföreningens två ideologiskt militanta representanter inte gör.

    Med vänliga hälsningar,

    En orolig hyresgäst

    SvaraRadera
  18. Faktum är att jag håller med "En orolig hyresgäst". Om vi nu ska acceptera att Nej sidan vann och gå vidare i samförstånd så vill åtminstone inte jag att dessa två herrar är med i vår lokala hyresgästförening. Bara det faktum att många, och jag tror det är många faktist ifrågasätter dessa två herrar så borde hyresrättsföreningen fundera på iallafall att utse en ny ordförande. Hur har själva utnämningen gått till, lite nyfiken ?

    //Patrik

    SvaraRadera
  19. Vill förtydliga min kommentar så att det inte blir missförstånd. OM en majoritet av hyresgästerna vill ha denna styrelse så självklart ska de sitta kvar. Men jag kommer inte rösta för dem.

    //Patrik

    SvaraRadera
  20. Jag vill bara påpeka att "ni" här är av samma skrot och korn och skriver lika "elaka" saker om dom som inte vill ombilda.

    Så ingen är bättre än den andra!!

    Tro inte det.

    SvaraRadera
  21. Lars Olov Fredh: "Styrelsen påstår fortfarande i sina kontakter med media att priset var 24 788kr/m2. Är det inte lämpligare att använda riktiga uppgifter. Inse fakta, nya styrelser nya konsulter nya kalkyler löser inte problemet. Priset var för högt 36 592kr/m2"

    Eeh... va? Hur kom du fram till det priset?
    / Calle

    SvaraRadera
  22. Calle / Det där jag faktiskt jag också kommit fram till. Ta ditt kvadratmeterpris och lägg till din del i föreningslånet. Alltså din lägenhets andelstal gånger hela föreningslånet. Då kommer den siffran fram. Det är faktiskt den kostnad man binder sig till vid ett köp.

    Jag röstade inte alls, dvs nej. Delvis på grund av att man försökte mörka med siffrorna. Det hade varit bättre om man talat om för alla ombildningen verkliga pris. Då hade vi kunnar skaffa en riktigare uppfattning om vad omvandlingen handlade om.
    / Neutral

    SvaraRadera
  23. Lars Olov Fredh7 april 2009 kl. 12:44

    Neutral, Helt rätt räknat.

    SvaraRadera
  24. Neutral: Aha du tänker så. Då känns det som ännu en av de många äpplen-och-päron-jämförelser som kännetecknat hela processen. Att andelstalet motsvarar en andel i såväl tillgångar som skulder är knappast samma sak som att man personligen får betala hela beloppet vid köp, är ansvarig för hela skulden eller kan tillgodogöra sig hela tillgången vid en försäljning. Att det totala inköpspriset betalas till viss del med opersonliga föreningslån och till resterande del med individuella insatser är väl inget konstigt? Med detta sätt att räkna kan man heller inte använda vanliga marknadspriser som referens. Föreningslånen byter inte låntagare vid omsättning av lägenheten, den som köper får ta hänsyn till ekonomin i föreningen när man värderar en br. Så den som vill kalla priset för "högt" måste veta vad motsvarande totalsiffra ligger på i andra föreningar samt hur totalen värderas av marknaden - har Lars Olov Fredh några jämförelsesiffror att dela med sig av?
    / C

    SvaraRadera
  25. Olof, Tack för informationen. Du har stillat min nyfikenhet

    //Patrik

    SvaraRadera
  26. Du kan nog vara rätt ok att ha med i styrelsen ändå i kontakten med Stockholmhem.... :-)

    Ber lite om ursäkt att jag ifrågasatte dig...

    //Patrik

    SvaraRadera
  27. Calle/
    Du har en poäng där, men när jag lärde mig den lilla fastighetsekonomi jag kan fick jag lära mig att det var så man skulle granska en ekonomisk kalkyl vid en nybildning av bostadsrätter.
    Fastighetsmäklare granskar bostadsrätter på det sättet. Insatta kunder gör det också.

    I princip kan upprättaren av kalkylen sätta vilket kvadratmeterpris den vill på själva lägenheterna så länge som föreningen får låna resten av pengarna. Hade banken ansett att huset var tillräckligt mycket värt skulle vi kunnat låna rubbet på föreningen och sätta insatsen till 1 krona kvadraten. Skattemässigt vore det dumt, men det vore genomförbart om bara huset hade värderats högre.

    Nu är huset nästan belånat upp till taknocken som det är. Betänker du även driftsfonden är det inte äpplen och päron längre. Skulle räntan gå upp blir det fallfrukt, och det rejält.
    Det är så jag menar. Den ekonomiska planen måste granskas i sin helhet. Föreningen måste ses som en helhet. Då blir det inte riktigt lika lockande som ombildningskonsulterna vill ha det till. Det är det jag tycker man gjort fel. Hade vi fått en seriöst upplagd ekoplan så hade alla kunnat tänka över sitt beslut bättre. Nu har man inte gjort det, utan hoppats på att många inte kunnat eller velat granska planen. Det är där det stora misstaget ligger.
    /Neutral

    SvaraRadera
  28. Till Fridh, Fröjdh, Fredh
    Ett grumligt hat till Allnännyttan???? Som jag skrev i mitt förra inlägg så bildade faktiskt HSB allännyttiga Familjebostäder.....

    Vi har bott i allmännyttan, privat värd och i eget hem. Har absolut inget emot allmännyttan utan det handlar om inflytande om sitt boende.

    Stockholmshem visade 444 mijoner i vinst 2007. Vilka var med och betalade dessa slantar??

    Mikael

    SvaraRadera
  29. Neutral

    Intressant om kvadratmeterpriset. För att informationen ska vara användbar måste vi dock ha något att jämföra med. Hur ser det ut i andra nybildade bostadrättsföreningar? Är vi mycket högre belånade? Boverket har ju faktiskt godkänt den ekonomiska planen. Varför skulle dom göra det om den inte håller?

    /M

    SvaraRadera
  30. Ombilda Linjalen/
    Boverkets gokännanden betyder ingenting mer än att 2+2=4 i en ekonomisk plan. Det finns inga värderingar i ett godkännande från Boverket. Inget annat värde än att uträkningarna stämmer. Om affären är bra eller dålig fäster sig inte Boverket vid. Det tar bara hänsyn till rent matematiska felräkningar, och är sålunda ingen som helst garant för att ett köp är att rekommendera eller inte.
    Även det vet alla mäklare och ombildningskonsulter. I det här fallet vill man gärna hänvisa Boverket till något slags garant för en bra affär, men det är inte Boverkets uppgift.
    / Neutral

    SvaraRadera
  31. Neutral: Tack! Äntligen ett sansat försök att diskutera en av de siffror som tydligen farit omkring i debatten.

    Tycker dock fortfarande att det känns lite underligt att lägga ihop den individuella insatsen med föreningslånet och räkna ut ett kvadratmeterpris. För det första säger siffran i sig, som Markus skriver, inte så mycket om man inte har något att jämföra med. För det andra är ju kostnaden för föreningslånet tillsammans med driftskostnaderna det som betalas i form av månadsavgiften till föreningen så länge man bor i föreningen. Flyttar man är det nästa boende som betalar. Månadsavgiften påverkar självklart marknadsvärdet på en bostadsrätt eftersom den totala boendekostnaden är summan av individuella lånekostnader till inköpspriset plus månadsavgiften.

    Månadsavgifterna står i den ekonomiska planen så jag har svårt att tycka att man har mörkat med kostnaderna för föreningslånet. Enligt planen sker en kontrollerad ökning av månadsavgiften år 1-9, därefter påverkas den endast av de löpande driftskostnadernas utveckling. Om jag räknar rätt landar månadsavgiften för en typisk 87 kvm trea på drygt 2300 kr/mån (321*87/12) fr o m år 9 i den ekonommiska prognosen, vilket väl måste anses vara billigt på marknaden. De två scenarier som finns i känslighetsanalysen innebär månadsavgifter på ca 3400 resp 4800 kr/mån vilket inte heller lär ligga över nivån på jämförbara lägenheter (speciellt inte eftersom vi talar om avgiften 9 år fram i tiden och inflationen är inräknad i kalkylerna).

    Vad som kan och bör diskuteras är realismen hos scenarierna och känsligheten för andra utfall beroende på hur man lägger upp låneportföljen med olika bindningstider etc (här gjorde Landahl Öhman inte ett särskilt imponerande jobb) men detta bör göras separerat från de insatser som var och får gå in med år noll. / C

    SvaraRadera
  32. Neutral

    Ok, om vi släpper Boverket så kvarstår bara huvudfrågan - hur ser det ut i andra nybildade bostadsrättsföreningar? Är dom betydligt lägre belånade? Eftersom du anser att föreningens lån är väldigt höga i vårt fall måste det väl vara så.

    När man tittar på annonser med lägenheter till salu för 40.000 kr/kvm framgår inte heller vilka lån föreningarna då har. Har du några bra exempel på hur det brukar se ut?

    SvaraRadera
  33. Ombilda Linjalen/
    Att i dagsläget hitta en lägenhet utannonserad i en fastighet liknande Linjalen för 40 000 kvadraten är väldigt osannolikt. Att hitta någon som faktiskt sålts för det priset känns helt orimligt. Utbudet på bostadsrätter är rekordstort. Visst kan du sätta ut en annons och bjuda ut din gamla cykel för 10 000, men det betyder inte att den är värd det eller att du får den såld.

    Jämfört med ombildningar med några år på nacken är nyare dito generellt ganska högt belånade. Linjalen har nära till taket redan från start (83% belåning får jag det till) med nuvarande ekoplan. Skulle något större ingrepp behöva göras ligger föreningen illa till.

    Den största anledningen till att insatserna inte är betydligt högre måste vara att färre skulle få eller vilja ta högre lån och därmed rösta ja för köp, vilket skulle vara ofördelaktigt för konsulterna och BRF. Högre insatser skulle innebära sundare föreningsekonomi och större möjligheter att leva upp till vissa delar av den ekonomiska planen, men inte alla.

    Det här är naturligtvis ingenting du blir upplyst om i mäklarannonser. Men för den som är insatt fastighetsspekulant är föreningens ekonomi viktigare än insatsens storlek. Det är i föreningsekonomin som verkligt stora kostnadsförändringar dyker upp.

    Att inte analysera föreningens ekonomi är som att köpa en begagnad bil utan att öppna motorhuven. Slår man till utan att beräkna tex vad den kan komma att kosta i kommande reparationer får man skylla sig själv. Det är samma sak med fastigheter, fast betydligt mer komplicerat.

    Linjalens ekoplan beräknar tex driftskostnaderna (föreningsavgiften) per kvadrat att vara 321kr om elva år. Det är tyvärr ett helt omöjligt mål. Den kostnaden är betydligt högre redan idag, och stigande energipriser gör att den utan rimligt tvivel kommer att stiga ännu mer. Det är bara en av många orsaker till att ekoplanen inte kommer att hålla. De väldigt optimistiska ränteprognoserna är en annan.

    Man kan mao laborera mycket med en ekoplan, och det är just vad man gjort här. Senaste tiden har man tagit det till det extrema för att försöka få det lockande för de utan kunskap att granska en ekoplan. Den sista uträkningen vi fick var väldigt optimistisk. Månadskostnaden om elva år beräknades då till mindre än hälften av vad den låg på i ekokalkylen vi fick i november. På fyra månader hade mao den spådda kostnaden om elva år sjunkit med 51% trots att fastighetens pris är oförändrat. Något sådant är naturligtvis inte möjligt och det är därför det stått klart för allt fler att ekoplanen inte är att lita på.

    Jag kan ha mina synpunkter på hur både RL och BRF resonerar och agerar, men när det gäller den ekonomiska analysen måste jag ändå ge RL rätt. Möjligheten att få fullständig insyn och göra ett väl genomtänkt val måste finnas. Det känns inte riktigt som att BRF och konsulterna har strävat efter det. Snarare tvärtom, och det har man förlorat på. Nu riskerar jag nog att få på tafsen, men det är i alla fall så jag ser på saken.

    /Neutral

    SvaraRadera
  34. Neutral/
    Jag tycker du resonerar väldigt vettigt. Det är viktigt att ha en helhetssyn över hela köpet om det ska vara en bra affär att köpa sin ombildade hyresrätt. Tyvärr så kan inte alla granska en ekonomisk plan, inklusive mig, och då är det bra att såna som du finns. Som kan förklara på ett bra sätt.
    Tack!

    /M i Hagen

    SvaraRadera
  35. "Jämfört med ombildningar med några år på nacken är nyare dito generellt ganska högt belånade"

    Så Linjalens belåning skiljer sig alltså inte från andra ombildade områden?

    SvaraRadera
  36. Anonym/
    Då ekoplaner inte anger bankens värdering är det svårt att jämföra på det sättet. Men vi kan jämföra belåning mot fastighetens taxeringsvärde i några exempel. Tittar vi på andra samtida ombildningar som påminner om Linjalens finner man att det skiljer sig märkbart.

    De här talen bygger på siffrorna i respektive ekoplan där procenttalen är den del av fastighetens taxeringsvärde som består av föreningslån. Byggnadsåret är satt inom parantes:

    Ringen (1983) 48%
    Fältöversten(1973) 51%
    Zinken (1989) 58%
    Linjalen (1969) 69%

    Som du ser skiljer det sig väsentligt, och med tanke på att Linjalen är den klart äldsta fastigheten och i större behov av underhåll borde det varit tvärtom. Så för att bli en frisk förening borde både insatser och föreningsavgifter höjas väsentligt.

    Ringens ekoplan sprack ganska omgående, men där borde man haft marginal att ta ytterligare lån och höja avgifterna. I Linjalens fall är belåningsgränsen nästan nådd. Skulle de lånen gå i taket återstår bara att höja insatserna i efterhand eller begära föreningen i konkurs.

    Att en del av er som läser det här blir besvikna har jag förståelse för. Men det är verkligen inte av någon illvilja som jag skriver detta. Det är så det ligger till tyvärr.

    /Neutral

    SvaraRadera
  37. ??? Alltså nu förstår inte jag.

    Jag hade skrivit en simpel fråga här..inga påhopp, inga elakheter, bara " Kommer det att bli en ny köpstämma, vi som bor här har rätt att få veta!?"

    Och nu är den frågan borttagen??
    Varför?

    SvaraRadera
  38. Neutral:
    Har inte den ekonomiska planen tillgänglig just nu så jag kan inte kontrollera dina siffror ang. belåningsgrad eller kolla upp relationen mellan taxeringsvärdet och marknadsvärdet för Linjalen (eller för hyresfastigheter generellt). Därför vet jag inte hur rättvisande belåningsgraden som procent av taxeringsvärdet är för att utvärdera stabiliteten i en ekonomisk plan.

    Oavsett hur det i sak ligger till med ovanstående så uppskattar jag att du koncentrerar dig på tveksamheter i den ekonomiska planen som sådan. Vad konsekvenserna kan bli av olika fördelningar mellan föreningslån och insatser är högst relevant för en saklig diskussion om ombildningen. Så jag vill inte alls ge dig på tafsen...

    Detta till skillnad från LOFs inlägg som enligt känd RL-retorik framhåller HUR den ekonomiska planen tagits fram (med den försåtliga formuleringen "försöket att dölja") som ett större problem än dess FAKTISKA tveksamheter. Allt står ju för hm-hm i ekoplanen så fokusera på innehållet i denna och inte på styrelsen!

    Eftersom fokuseringen på mindre relevanta frågor - eller åtminstone taktiken att genomgående ta "den enkla vägen" och på olika sätt misstänkliggöra motståndarsidan framför att peka på hårda och relevanta fakta - känns symptomatisk för hela ombildningsprocessen för detta mig åter till det första inlägget angående Förlåt-lappen. Hur många icke-röstande hyresgäster har varit medvetna om att de genom att avstå från att rösta gjorde ett aktivt nej-val? Hur många var "soffliggare" som - liksom Förlåt-skribenten - trodde att enda effekten av deras icke-röstande skulle bli att valdeltagandet gick ned? Hur många av dem som gjorde ett aktivt ja- eller nej-val röstade för eller emot ombildningsprocessen och de inblandade personerna snarare än för eller emot själva ombildningen? Tyvärr lär vi väl aldrig få veta såvida inte någon oberoende forskare får för sig att vetenskapligt utvärdera ombildningen. Anonyma enkäter i helt oberoende regi skulle nog kunna visa ett och annat intressant... / C

    SvaraRadera
  39. Anonym 15.20
    Såväl Brf som RL skickade ut massor med info om hur en köpstämma går till. Där skilde sig inte informationen åt. Det var glasklart att icke-deltagande innebar en nej-röst. Det var väl känt på båda sidor!

    Hade det fattats tre-fyra röster så hade jag kunnat förstå din fråga men nu fattades det över hundra stycken. Tror du på fullt allvar att över hundra hugade köpare av borätt skulle avstå från att rösta? Varför händer det bara på Linjalen isåfall?

    / Juppen

    SvaraRadera
  40. För att det bara (än så länge) i linjalen som rädda linjalen bedrivit propaganda- och förtalskampanjer såklart.

    SvaraRadera
  41. Nu ska vi se vad du menar:
    1. mängder av boende struntade i att gå till köpstämman och rösta ja.
    2. anledningen till detta enligt dig var att de inte visste om förutsättningarna
    3. orsaken till detta är att rädda linjalen har talat om förutsättningarna.

    Någonting i resonemanget stämmer inte, eller?

    SvaraRadera
  42. 3. orsaken till detta är att rädda linjalen har talat om förutsättningarna.

    ja det beror väl på vad man säger när man pratr om förutsättningarna.

    SvaraRadera
  43. Jag har gått igenom den info som gått ut både från RL och Brf. Det är glasklart att man aktivt måste rösta JA. Allt annat räknas som nej-röst. Jag röstade själv JA och är lite besviken på RL men när det kommer till röstningsförfarndet så informerade dom ett väldigt bra sätt.

    Tyvärr så måste man nog inse faktum och kasta in handsken. Hade vi vetat i december vad vi vet idag så hade vi kanske kunnat vända skutan (ny styrelse- ny plan m.m) men nu är det för sent. Jag vill inte bli ovänner med de 57% som "röstade" nej.

    /Demokraten

    SvaraRadera
  44. Ett antal inlägg har flyttats till Rädda Linjalen.

    För er som känner att ni vill fortsätta att argumentera mot ombildningen hänvisar jag till www.raddalinjalen.blogspot.com

    Jag vet inte hur många gånger jag nämnt det nu, men det här är inte ett forum för hyresrättsaktivister.

    SvaraRadera
  45. Anonym 8:e april 13.39

    Om det var vad du frågade har jag inte avsiktligt tagit bort ditt inlägg. Med tanke på att några ombildningsmotståndare hela tiden försöker dränka diskussionerna här med sina åsikter måste jag rensa rätt mycket, och ditt inlägg försvann nog tyvärr av bara farten.

    Blir det någon ny köpstämma?

    SvaraRadera
  46. Neutral

    Om du verkar särskilt "neutral" vet jag inte, men jag uppskattar den sakliga tonen i de inlägg du skrivit. Jag är inte man att bedömma om det du skrivit stämmer, men jag hoppas att någon som är mer insatt i ekonomiska frågor än jag (exempelvis /C kanske?)kan se om han/hon kommer fram till samma slutsats.

    Vad gäller snittpriser på lägenheter på Södermalm kan du kontrollera dessa under mars via länken uppe i högerkanten. 40000 kr/kvm är helt realistiskt.

    Frågan jag ställde är tyvärr fortfarande inte besvarad, utan diskussionen svävade ut i annat.

    "Intressant om kvadratmeterpriset. För att informationen ska vara användbar måste vi dock ha något att jämföra med. Hur ser det ut i andra nybildade bostadrättsföreningar?"

    Alltså - om vi lägger ihop det vi betalar för lägenheten med längenhetens andel av föreningens lån, och vi säger att det är för dyrt - då måste det ju vara billigare vid andra ombildningar. Och om vi påstår att vi vet att det är så måste det ju finnas siffror att jämföra med? (och det gäller givetvis bara nyligen gjorda ombildningar)

    Dessutom läggs väl ganska många miljoner i fond, och finns alltså kvar i föreningen. Detta är ju värden som finns kvar, och borde därför inte räknas som skulder. (man blir ju inte en hundring fattigare bara för att man lånar en hundring av någon och har den i plånboken) Man kanske kan minska fonden och därmed minska belåningen om den anses för hög?

    SvaraRadera
  47. Ombilda Linjalen/

    Alla har ju sin uppfattning. Ibland är den oomkullrunkerlig och nästan religiös. Den uppfattningen finns hos båda läger här i kvarteret. Själv har jag med den fackkunskap jag har frösökt analysera det hela ifrån min egen synvinkel.

    Jag har frösökt lägga fran föreningens och de enskilda spekulanternas förutsättningar så enkelt, klart och tydligt som det bara är möjligt. Det blir mycket siffror, det förstår jag, men det är också en ganska komplicerad affär vi håller på att ge oss in i.

    Givetvis återkommer jag om det finns mer att tillägga, men just nu kan jag bara hänvisa till mina tidigare kommentarer. Där hittar du alla svar på de frågor du ställer.

    Jag kan även hålla med dig om att jag numer inte är så särdeles neutral i frågan. Däremot är jag neutral till ombildningar i stort. Men i fallet Linjalen är det hart när omöjligt att inte reagera på förutsättningarna och hur de som vill genomföra affären väljer att tolka dom.

    Jag kan säga så här mycket om en ekoplan: Det finns siffror i den som är enkla att förhålla sig till. Fastighetens pris står tex klart. Sedan kan upprättaren av ekoplanen kasta runt siffror lite som det passar. Det har definitivt gjorts här.

    Exemplen som jag tog upp med belåningsgrad kontra taxeringsvärde kan däremot betraktas mer som fakta. Där berättar siffrorna mycket.

    Hur ekoplanen däremot spår räntan är lika mycket värt som din grannes stryktipskupong, och det är just dom siffrorna som hela ekoplanen är uppbyggd på. Skulle räntan stiga, vilket i princip alla hävdar skulle utfallet vara fatalt både för föreningen och de enskilda låntagarna.

    Jag är fullt införstådd med att jag skriver i ett forum för folk som verkligen vill att det här ska vara en lysande affär. Jag skulle inte heller ha något emot det själv. Men sanningen att säga finns det inte mycket som talar för att det skulle kunna bli det.

    Det beror på ett flertal faktorer. Men fastighetens pris och ålder spelar givetvis sin roll. Att konsulter och styrelse så tydligt försökt dölja avgörande fakta är en annan.

    Alla andra tankar, fakta och analyser finns samlade i mina tidigare kommentarer. Vill ni läsare ändå intala er själva att en ombildning naturlagsmässigt är en bra affär finns det nog ingenting mer jag kan upplysa om. Jag kan bara säga att att jag försökt förklara det hela så heltäckande och enkelt som jag kunnat.

    Jag är i grunden positiv till en ombildning. Men inte principiellt. Jag vill även göra en god affär. Här i Linjalen finns inte förutsättningarna för det. Det är det jag velat dela med mig av för allas bästa. Vill man inte lyssna på det örat finns ingenting mer att säga.

    / Neutral

    SvaraRadera
  48. Neutral: "Jag är i grunden positiv till en ombildning. Men inte principiellt. Jag vill även göra en god affär."

    Så tänker jag också och förmodligen många andra som inte tlllhör minoriteten av ideologiskt övertygade i endera riktningen. Problemet med just den ekonomiska planen är att den sannolikt den del av affären som är svårast att förstå och utvärdera för den som inte är expert. Tyvärr har vare sig RL eller styrelsen bidragit med särskilt mycket allsidig och trovärdig information i frågan.

    En förhållandevis enkel metod för att få planen professionellt och oberoende granskad kunde kanske kunna vara att ta med den till några låneinstitut och helt enkelt fråga om de skulle vara beredda att låna ut mer pengar till föreningen under de premisser som står i planen. Om svaret är nej borde man även kunna få reda på var svagheterna ligger. Detta borde rimligen säga mer än utlåtanden från såväl ombildningsskeptiska journalister som ombildningskåta juristfirmor... / C

    SvaraRadera
  49. Ombilda Linjalen:
    Vill ni saxa bort bloggkommentarer som inte passar din åsikt är det ditt beslut. Vi betackar oss däremot ifrån att du spammar vår sida med inläggen som inte faller dig på läppen.

    SvaraRadera
  50. Juppen,Demokraten m fl samt Arg hyresgäst i 79:an (här ska du få diskussion ;-):

    Var nog lite opedagogisk tidigare och skrev om två egentligen olika frågor samtidigt i mitt tidigare inlägg...

    Fråga 1: Kan utgången av omröstningen ha påverkats av att tillräckligt många inte visste att en icke-röst räknas som en nej-röst? Nej, där skrev jag först och tänkte sen… Informationen var som sagt tydlig även om den tydligen lyckades gå åtminstone en person förbi. Hur många som kan ha hunnit drabbas av informationsutmattning och slutat läsa utskicken när just denna information spreds kan man spekulera i men att det skulle vara så många som hundra är som ni säger inte särskilt troligt.

    Fråga 2: Röstades det om sakfrågan eller tog många vid omröstningen i själva verket mer ställning till ombildningsprocessen och/eller de personer som varit aktiva på respektive sida? Här tror jag tyvärr risken är stor för det sistnämnda. Att ett antal personer på båda sidor drivs av ideologisk övertygelse måste man respektera. Dessa tillsammans med de djupt kunniga som på egen hand grävt fram och värderat ALL information är dock sannolikt i minoritet i förhållande till dem som, liksom jag, inte är experter men försökt bilda sig en uppfattning om för- och nackdelar med de båda alternativen och ta ställning utifrån detta. Vi har tyvärr inte haft det särskilt lätt…

    Å ena sidan har vi blivit "kampanjmatade" av RL med budskap om allt som är negativt med en ombildning enligt en (medveten eller omedveten) taktik som känns som hämtad från den politiska retorikens formulär 1A. Vi känner igen den från valrörelser och politiska debatter, exempelvis: var inte först i detaljfrågor utan vänta ut motståndaren och satsa sedan allt på motkampanjen, erkänn aldrig några svagheter i de egna argumenten, erkänn aldrig att motståndaren eventuellt kan ha rätt i något, peppra motståndaren med frågor men undvik att svara på några själv, välj ut delar av verkligheten som stödjer den egna åsikten men undvik helhetsperspektivet eftersom risken då finns att flera sidor av myntet måste granskas, osv osv... under ombildningsprocessen även kryddat med inslag av att sakfrågor gjorts till personfrågor på ett sätt som mer hör hemma i politikens gärdsgårdsserie. Man behöver inte ljuga för att denna taktik ska vara effektiv gentemot villrådiga icke-experter men att inte ljuga är inte nödvändigtvis detsamma som att vara saklig!

    Å andra sidan har vi haft en styrelse som så långt det varit möjligt verkar ha undvikit det mesta av direkt kommunikation med oss och därigenom gett intrycket av att bara ”köra på” utan intresse av folks berättigade frågor. Istället har man låtit Landahl Öhman fronta för hela processen och de har – förutom att allt de gjort enkelt kunnat misstänkliggöras - inte heller varit särskilt öppna för frågor och åsikter vid sina informationsmöten.

    Om man i den hypotetiska anonyma forskarenkät jag drömde om tidigare skulle ställa frågorna 1. Hur röstade du?, 2. Vilket var de viktigaste frågorna för ditt ställningstagande? och 3. Hur fick du information i dessa frågor? så misstänker jag starkt att svaren från nej-röstarna mest skulle handla om de kortsiktiga frågor som RL ofta valt att föra fram (typ att det är lågkonjunktur just nu) alternativt om process- eller personfrågor och att källan till informationen oftast skulle vara RL. Trots alla utskick, bloggar, artiklar, mm så har man saknat en överskådlig, begriplig och allsidig lista över för- och nackdelar med de olika alternativen. En sådan borde inte ha varit omöjlig att ta fram - varför inte i samarbete mellan brf och RL om båda sidor nu varit så måna om att sprida saklig information som man påstår?

    Nej-sidan gratulerar sig/oss till ”segern” i omröstningen men tänk om de största förlorarna inte är styrelsen eller de övertygade Ja-anhängarna utan alla de villrådiga hyresgäster som tvingades ta ställning för eller emot utifrån bristande underlag (någon möjlighet att demonstrera missnöje genom röstskolk eller blankröstning fanns ju inte eftersom även ickeröstare påverkade resultatet)? Borde inte tanken på denna demokratiska brist få jublet att fastna i halsen åtminstone för ett ögonblick…? / C

    SvaraRadera
  51. Nu blir man väl kölhalad av alla sidor men ovanstående inlägg beskriver mina intryck av processen... tur att man kan vara anonym.

    SvaraRadera
  52. "Ombilda Linjalen:
    Vill ni saxa bort bloggkommentarer som inte passar din åsikt är det ditt beslut. Vi betackar oss däremot ifrån att du spammar vår sida med inläggen som inte faller dig på läppen."

    Så när ni skriver inläggen här, där jag uttryckligen och upprepade gånger betackat mig från Rädda Linjalen-propaganda, då är allt bra. Men när er egna inlägg hamnar på er egen blogg då är det "spam"

    Ni hotade med att lägga upp ett av inläggen på RL om jag tog bort det. Nu tog jag bort det och lade in det på RL åt er.

    Jag lade inte in inläggen på RL för att störa någon. Inläggen hörde dock inte hemma på den här bloggen, därför flyttade jag dom. Om ni inte önskar så raderar jag självklart bara dylika inlägg i fortsättningen.

    SvaraRadera
  53. /C 9 april 2009 01:41

    Klockren kommentar. Håller fullständigt med!!

    //Patrik

    SvaraRadera
  54. Anonym 01.41
    Vad som gjore att folk röstade som de gjorde kan man alltid spekulera om. I sak så måste man ändå i slutänden respektera utgången av valet.

    Min analys är att RL har en del i segern/nederlaget. Deras kampanj och styreslens brist på agerande ledde till den nästan osannolika utgången.

    Med det sagt vill jag också tillägga att jag är övertygad om att vi aldrig hade fått ihop några 67% ändå. Jag har bott i kvarteret i snart 30 år och känner alla gamlingarna. De skulle inte rösta JA även om man skänkte bort lägenheterna. Lägg därtill den ganska stora gruppen av "egenföretagare" inom det konstnärliga som tänker likadant. Sen har vi ju den vanliga gruppen vänsterfolk.

    Summa summarum. Det går inte att vinna här på Linjalen

    SvaraRadera

Obs! Endast bloggmedlemmar kan kommentera.